土地を売却するにあたり、事前に査定を依頼することがほとんどです。査定を依頼する場合、どんな業者に依頼するのかよりも、まず取引事例比較法・原価法・収益還元法直接還元法・DCF法などの計算方法や高くするコツを理解しておくことが良い結果につながります。
土地の査定に必要な計算とその計算式とは
基本的に土地の査定方法には机上・訪問査定の2種類が存在しています。机上は直接現場を見ず、図面などのデータをもとに査定することで、概略査定や簡易査定を呼ばれることも多いです。データをもとに査定されるため、必ずしも正確ではないところもあります。
適正な価格が理解できる訪問査定の場合、データだけでわからなかった部分を確認できるため、机上査定よりもはるかに精度の高い査定額となることが多いです。ただし机上査定よりも安くなることもあります。
基本的な計算式は平方単価に評点と面積をかけて算出されますが、評点は利便性や環境などを考えたポイントで、基準は1です。評価が高ければ1以上、低ければそれ以下になります。この計算式で算出された査定額へ流動性比率と呼ばれる市場の流動性に対する物件の状況を示すものを使って修正をし、正確な価格が産出されることが一般的です。
なお算出方法には取引事例比較法・原価法・収益還元法直接還元法・DCF法もあるため、必ずしもすべての事例で同じ計算式を使うわけではありません。
計算式それぞれのメリットと決める要素
一般的な査定の計算はどの用途の土地でも同じですが、実は計算方法によりある程度用途ごとの計算が可能です。取引事例比較法・原価法・収益還元法直接還元法・DCF法のうち、取引事例比較法は用途に関係なく利用されますが、過去の類似事例の情報を基準に試算する方法となります。
ただ事例補正・時点修正が必要で、査定額を決める要素により算出額が変わるので注意が必要です。原価法は対象不動産物件を再調達すると仮定したときに算出される方法で、土地・建物で使用されます。
収益還元法は賃貸物件や商用地などの査定で使用され、直接還元法・DCF法に分かれます。直接還元法は一定期間の純利益を還元利回りで割って算出する方法です。対してDCF法は、純利益と売却益を現在価格に割り戻した合計額から算出されます。
査定額を決める要素は環境によるところが多いですが、商用地や賃貸物件のように還元利回りなども加味されることがあるため、慎重に判断が必要です。自分で算出する場合は注意しなければなりません。
複数の要素を確認して不動産業者へ依頼を
３査定額を決める要素は1つだけではありません。面積・形状・環境・利便性だけではなく、用途なども大きく影響します。公示時価や基準時価などだけでなく、都市計画区域なども影響するからです。不動産業者へ査定を依頼するときには注意することが必要となります。